大阪事務所
税務に関するQ&A～所得税篇～
tax-counseling service
税理士法人Ｍ＆Ｔでは、税務相談を多く手掛けていくうえで、実際に寄せられた相談事例をQ&A
形式で掲載しています。相談事例ごとに、解決方法、問題点、注意点などをまとめています。随時更新中ですが、あくまでも、ご参考にしていただけることを目的に公開しています。
最新の相談事例やその他ご質問などございましたら、お気軽にお問い合わせください。
※個人を特定・推測させる内容に該当しない範囲でご紹介しております。
老人ホームに入所後に、自宅を売却した場合、
居住用の3,000万円の特別控除が使えますか？
ご自身が居住していた不動産を売却した場合は、売却による利益が3,000万までは税金がかかりません。所得税も住民税も同じです。
居住用の3,000万控除のポイント
- 居住日数に制限がない
（少ない日数でも居住している事実があれば適用可です） - 居住しなくなってから3年後の年末まで適用可能
- 親族、同族会社への売却は対象外
- 自宅“建物”を売却した場合の特例であって、自宅建物と共にその敷地を売却した場合に限って敷地もあわせて3,000万円控除が使える
「居住」しているか否かの判定
最近ではこの「居住」しているか否かの判定で悩まされます。
入院していた場合
入院は一時的なものでしょうから、ご自宅をいつでも住める状態にしていれば、居住用財産と認められます。入院中に他人貸しているような場合はダメです。
老人ホームへ入所した場合
老人ホームへの入所は入所時の状況により判断します。 自宅での生活を望んでいるため、いつでも居住できるような自宅の維持管理がなされている場合は、病院に入院した場合と同じと考えられるでしょう。 「老人ホームへの入居が永続的なもの」なのか、または「将来的には家に戻る予定で一時的なもの」なのかを判定し、どちらが生活の拠点だったのかを判断する必要があります。 あくまでも一時的なもので、居住していたのは自宅というのが客観的にも明らかなのであれば、適用は可能と考えます。 老人ホームに終身利用権を購入し入所した場合で、生活実態が老人ホームであるならば、3,000万円控除の適用は難しくなるでしょう。 居住用財産は１つしか認められないので、2か所に代わる代わる居住していたとしても、2か所とも居住用財産であるとの主張は出来ません。 （税理士 三反田純一郎）
